ACHETER OU VENDRE SA RESIDENCE SECONDAIRE
Quelques conseils pour acheter, vendre ou louer sa résidence secondaire

Si vous avez acheté votre résidence en nom propre la décision de vendre sera plus simple mais vous devrez également penser à contrôler les clauses de votre contrat de mariage si vous êtes mariés: (contrat réduit aux acquêts, séparation de biens ; clauses spécifiques . .)
Si votre résidence vient d'un héritage ou d'une donation familiale, vérifiez si vous n'êtes pas soumis à des clauses spécifiques en cas de vente. (droit de refus ou devoir d'information envers les autres héritiers . . . )
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Si vous avez acheté votre résidence secondaire via une SCI, vous avez la possibilité de la vendre via la même SCI , ceci vous impose de vendre, non pas un bien, mais des parts de SCI. Ceci pourra se faire qu'avec l'accord de tous les actionnaires de la SCI vendeuse du bien. Une assemblée générale ou extraordinaire de la SCI devra avoir lieu et faire mention des décisions de vente du bien et des modalités de vente. Le résultat de la vente restera dans le compte courant de la SCI et pourra etre attribué aux comptes courants de chacun des associés au prorata des parts détenues.
Attention de vérifier les coûts et impots que ceci va générer selon si votre SCI est soumise à l'impots sur les société ou impots sur le revenus (de cahque acttionnaire)
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Lorsque vous vendez un bien immobilier, maison, appartement ou d'un terrain, vous réalisez, le plus souvent une plus-value immobilière (différence entre le prix d'origine et le prix de vente). Cette plus-value peut être exonérée d'impôt si ce bien est votre résidence principale ou s'il est détenu depuis + 30 ans, si ce n'est pas le cas, vous êtes taxés à hauteur de 36,2 % (vente d'une résidence secondaire détenue depuis - 30 ans).
Le plus souvent, vous vendez votre bien à un prix plus élevé que celui auquel vous l'avez acheté. La plus-value est tout simplement la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, c'est le gain réalisé lors de la revente.
La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %. Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. A ceci, il faut ajouter la CSG au taux de 17.2%
Nous vous conseillons de demander plus d'informations à votre notaire sur les conditions actuelles d'imposition et de taxation. N'hésitez pas à lui demander une simulation des frais réels sur un prix défini.
Des exonérations de plus-value sont possibles si vous vendez votre résidence secondaire pour financer votre résidence principale, sous certaines conditions, demandez les informations à votre notaire
plus de détails :ICI SUR NOTAIRE .FR

Comme nous le voyons à la télévision certaines personnes incitent les propriétaires à faire des travaux afin de mieux vendre sa résidence principale ou secondaire. Ceci est vrai si vous êtes pressés de vendre. Le fait de redonner un coup de neuf permet effectivement d'accrocher plus de visiteurs et de ce fait de trouver plus rapidement un acquéreur
Cependant, pensez bien que les acquéreurs du bien, surtout s'il s'agit d'une résidence secondaire, voudront aménager ce logement à leur goût. Alors il est inutile d'entreprendre de gros travaux. Des travaux de remise en état ou rafraichissement peuvent être entrepris mais faites bien le calcul du coût de ceux-ci au préalable.

Avant d'acheter sa résidence secondaire, il faut définir ce que vous avez besoin ou ce que vous attendez de votre acquisition.
- Estimer le nombre de jours ou période durant laquelle vous comptez ou pouvez en profiter.
- Estimer le coût réel de cette aquisition fond propre + prêt + intérêts.
- Estimer le coût et le temps pour vous rendre à votre résidence secondaire.
- Pensez au devenir de votre résidence secondaire dans le temps

Imaginez-vous en résidence sur place, étudiez quelles sont les commodités sur place ou à proximité, les activités que vous voulez ou pouvez pratiquer,
- Renseignez-vous sur les services et commodités à proximité (alimentations, boulangerie, tabac-journeaux . . .) moyens de transport ou projets à venir aux alentours de votre futur achat de résidence.
- Accès été comme hiver en véhicule, à pied ou en transport en commun
- Consultez le PLU de la commune ou projets de modification.

Si votre future résidence secondaire est soumise à un règelement de copropriété ou droits divers, servitudes . . .
- Si votre futur achat est régi par un règlement de copropriété, demandez celui-ci afin de le lire attentivement
- Renseignez-vous des differentes règles ou servitudes attachées à votre résidence ou terrain
- Prévoyez ou estimez les futurs travaux nécessaires ou prévus par le syndic de copropriété

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous allez automatiquement avoir de frais découlant de l'achat de celui-ci : à savoir frais de notaire, frais de mutation, frais d'enregistrement . . .
Il faut savoir que ceux-ci varient selon si votre acquisition est neuve ou pas, ces frais dépendent aussi de votre office notarial, département, et région. Ils représentent environ 8% du prix de vente pour un logement ancien et entre 2 et 3% pour un bien neuf. Avec la loi Macron qui est entrée en vigueur depuis le 1er mai 2016, les émoluments des notaires ont baissé de 1,4%

Louer votre résidence secondaire par le biais d'une agence immobilière locale est la solution la plus simple mais pas la moins onéreuse.
- Avantage, l'agence s'occupe de tout, l'arrivée et le départ de vos locataires, gère pour vous les petits aléas de tous les jours, (entretien courant)
- Gère votre planning de location en direct, vous avez même la possibilité de réserver des périodes pour votre propre occupation
- Se charge de contacter les artisans, entreprises de ménage et intervient en cas de problèmes lors de vos absences.

La solution la plus rentable mais pas la plus simple, il faut être disponible pour répondre aux demandes des clients
- Gérer personnellement son planning de location
- Avoir une personne de confiance ou conciergerie sur place pour la remise des clefs, arrivées et départs des clients et entretien et ménage de lieux loués. Ceci vous coutera également une somme plus ou moins importante selon votre choix.
- Contrôler entre chaque saison ou régulièrement l'état de votre logement, prévoir des travaux d'entretien, rénovation et remise en état.
- Attention aux escroqueries sur internet (Bon-coin, airbnb . . .)
- Certaines plates-formes internet abusent de leur notoriété pour demander des commissions importantes sans aucun service sur place. Cette pratique a pour effet d'augmenter les tarifs de location et c'est le propriétaire et surtout le client qui en paye les conséquences (cout des commissions : Abritel 15%, booking.com 20%, AirBnB 4% +15%). Dans ce cas il est préférable de passer par une agence immobilière. Ceci signifie que si vous passez par ces sites internet, vous aurez soit : des revenus avec de forts frais de commission pour un service minimum, soit vous serez obligés de pratiquer des tarifs plus élevés pour espérer avoir des revenus corrects de location . (voir ARAVIS-VACANCES.COM )

Cette solution vous permet de louer votre logement en direct à moindres frais (plus ou moins) avec la sécurité si vous optez pour une centrale de réservation locale ou groupement de propriétaires sur place.
- Une location entre particuliers avec des côuts raisonnables
- Ceci vous laisse une certaine liberté mais aussi une responsabilité sur les locations effectuées, en cas de dégâts ou annulations.
- Gestion de la taxe de séjour, simplifié maintenant avec internet.
- Les commissions prélevées par les centrales restent correctes, environ 5% à 8%, mais vous n'aurez cependant pas le service d'une agence immobilière en cas de problème, il est bien de prévoir une personne sur place qui peut intervenir en cas d'urgence ou problème important. (voir ARAVIS-VACANCES.COM )

Selon le prix d'achat de votre résidence secondaire, il ne faut pas trop compter faire de gros bénéfices avec les locations saisonnières
En effet le prix élevé au m² dans les stations de sports d'hiver et les offres de location toujours plus nombreuses ne permettent pas des locations tout au long de l'année.
Il faut estimer un nombre de semaines d'environ 8 à 14 semaines de location sur la saison d'hiver et 2 à 4, voir 6 semaines de location sur la saison d'été. Le nombre de semaines occupées dépend principalement de certains critères à savoir : la situation du logement, son prix, son standing mais aussi la météo.
Le taux de remplissage est bien sûr conditionné selon les tarifs pratiqués, la situation du logement, le standing proposé et la météo saisonnière.
Nous vous rappelons également que les revenus de location saisonnière sont imposables au titre du BIC avec un abattement de 50% ou 71% si votre meublé est classé "Meublés de tourisme".